Dünya Katılım Arsa ve İşyeri Finansmanı: Ekspertiz Sınırları ve Murabaha Süreci

Katılım bankacılığında gayrimenkul alımları genellikle konut odaklı değerlendirilse de ticari faaliyetler için dükkan, ofis, büro veya yatırım amaçlı imarlı arsa alımlarında uygulanan finansman modelleri farklı kurallara tabidir. Dünya Katılım üzerinden işyeri ya da arsa almayı planlayanların, faizsiz finans ilkeleri (murabaha) ve yasal mevzuat gereğince belirlenen ekspertiz oranları ile vade yapılandırmalarını önceden incelemesi sürecin sorunsuz ilerlemesi açısından önem taşımaktadır.

Arsa ve İşyeri Alımlarında Murabaha Prensibi

Dünya Katılım'da gayrimenkul finansmanı murabaha esasına dayalı olarak yürütülür. Bu mekanizmada banka, satın almak istediğiniz ticari gayrimenkulü veya arsayı satıcıdan peşin olarak satın alır; üzerine belirlenen kâr payını ekleyerek size vadeli (taksitli) olarak satar. Satış işlemi tapu dairesinde eş zamanlı gerçekleştirilir ve gayrimenkul üzerine banka lehine birinci dereceden ipotek tesis edilir.

Burada dikkat edilmesi gereken en temel husus, katılım bankacılığı prensipleri gereğince nakit para verilmemesi ve finansmanın doğrudan tapu devri karşılığında satıcı hesabına aktarılmasıdır. Satın alınacak yerin hukuki ve fiziki durumunun katılım finans standartlarına uygun olması aranır.

Finansman Oranları ve Ekspertiz Kriterleri

İşyeri ve arsa alımlarında kullandırılacak azami finansman tutarı, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırlayacağı ekspertiz raporu üzerinden belirlenir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) düzenlemeleri ve bankanın iç kredi tahsis politikaları çerçevesinde genel limitler şu şekildedir:

• İşyeri / Ofis / Dükkan: Ekspertiz değerinin genellikle azami %70 ila %75'ine kadar finansman sağlanabilmektedir. Yapının iskanlı veya kat irtifaklı olması talep edilir.
• İmarlı Arsa: Belediyeden imar durumu belgelenmiş arsalar için ekspertiz değerinin banka politikasına göre %50 ila %60'ı oranında finansman kullandırılabilir. Tarla, sit alanı veya hisseli tapularda çoğunlukla finansman sağlanmamaktadır.

Vade Seçenekleri, Kâr Payı ve Yasal Masraflar

İşyeri ve arsa finansmanlarında vadeler, konut finansmanına kıyasla daha kısa tutulabilmektedir. Piyasa koşullarına ve başvuru sahibinin gelir yapısına göre işyeri finansmanlarında vadeler 60 ila 120 aya kadar yapılandırılabilirken, arsa alımlarında bu süre genellikle azami 36 ila 60 ay arasında sınırlandırılmaktadır.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) düzenlemeleri uyarınca bireysel tüketici vasfıyla yapılan başvurularda tahsis ücreti finansman tutarının binde beşini (%0,5) geçemez. Kurumsal ve ticari başvurularda ise sözleşme şartları uygulanır. Ayrıca süreç kapsamında ekspertiz ücreti, ipotek tesis bedeli ve zorunlu gayrimenkul/DASK sigorta primleri alıcıya aittir.

Başvuru İçin Gerekli Belgeler

İşlemlerin başlatılabilmesi için Dünya Katılım şubelerine ibraz edilmesi gereken temel evraklar şunlardır:

1. Başvuru sahibinin kimlik belgesi ve gelir tevsik evrakları (Bordro/Gelir belgesi veya vergi levhası, imza sirküleri, bilanço tablosu).
2. Satın alınacak gayrimenkulün tapu fotokopisi.
3. Arsa başvurularında güncel imar durum belgesi; işyeri alımlarında varsa yapı kullanım izin belgesi (iskan).

Önemli Hatırlatma: Gayrimenkul üzerinde haciz, intifa hakkı veya hukuki pürüz bulunması durumunda ekspertiz onayı verilse dahi tapu devri gerçekleşemeyeceğinden finansman kullandırımı yapılamaz.

Dünya Katılım üzerinden arsa veya ticari işyeri finansmanı kullanan ya da başvuru aşamasında ekspertiz süreci yaşayan oldu mu? Gayrimenkul değerleme sürecinde karşılaştığınız detayları ve onaylanan vade/oran dengesini aşağıda paylaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• Dünya Katılım Bankası Resmi Web Sitesi
• Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK)
• Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Finansal Düzenlemeler

Konuyu açan arkadaş murabaha mantığını güzel özetlemiş ama sahada işler bazen şubedeki evraklar gibi akıcı gitmeyebiliyor. Benzer bir ticari mülk alımında tecrübe ettiğim için küçük ama hayat kurtaran bir tüyo vereyim.

Özellikle arsa veya dükkan alırken satıcının söylediği metrekareye ya da sözlü imar bilgisine asla güvenmeyin; başvuru yapmadan önce belediyeden güncel imar durumunu bizzat teyit edin. Eksper geldiğinde projeye aykırı tek bir asma kat veya sundurma görürse rapor değerini ciddi şekilde aşağı çekiyor. Banka da bu düşük eksper değerinin azami yüzde 70'ini karşılayacağı için satıcıyla aradaki farkı cepten tamamlamak zorunda kalıyorsunuz, bu yüzden kenarda her ihtimale karşı ekstra peşinat payı bulundurmak çok rahatlatır.

Bir de satıcı katılım bankası çalışma mantığına yabancıysa sistemi baştan anlatın derim. Tapu devri sırasında paranın doğrudan banka tarafından onun hesabına geçeceğini bilsin ki son dakika tapu dairesinde nakit para paniği yaşanmasın.

Hakan Bey'in dediği imar konusu çok kritik gerçekten ama işin bir de tapu aşamasında satıcıyla yaşanan pratik pürüzleri var. Katılım bankalarında murabaha sistemi işlediği için para tapu memurunun önünde nakit ya da anında elden verilmiyor, devir onaylanıp banka görevlisi ipoteği sisteme girince satıcının hesabına geçiyor. Bunu bilmeyen satıcılar son dakikada tapu dairesinde gereksiz panik yapabiliyor.

Burada işinizi inanılmaz kolaylaştıracak küçük bir tüyo vereyim: Satıcıyla anlaşırken Dünya Katılım ile çalışacağınızı ve paranın bloke/transfer mantığını baştan anlatın. Hatta mümkünse tapu gününden önce satıcıya da aynı bankadan bir vadesiz hesap açtırın. Hesaplar aynı bankada olunca onay çıkar çıkmaz para saniyeler içinde karşı tarafa geçiyor, kimse stres olmuyor.

Bir de satıcılar genelde tapu harcı az çıksın diye satış bedelini düşük göstermek istiyor ama katılım bankası onaylanan ekspertiz ve finansman faturası üzerinden işlem yaptığı için buna izin vermez. Bu detayları masaya en baştan koyarsanız tapu günü ne bankayla ne satıcıyla ters düşmezsiniz.