Dünya Katılım Konut Finansmanı Şartları: Peşinat, Ekspertiz ve Süreç Nasıl İşliyor?

Ev sahibi olmak isteyenler için katılım bankacılığı prensipleriyle çalışan kurumlardan finansman temin etmek önemli alternatiflerden biridir. Katılım bankacılığı bünyesinde faaliyet gösteren Dünya Katılım, gayrimenkul alımlarında faizsiz bankacılık ilkesi gereği murabaha modeliyle konut finansmanı sağlamaktadır.

Geleneksel bankalardaki konut kredisinden farklı olarak katılım bankacılığında süreç, bankanın talep edilen konutu peşin olarak satın alıp üzerine kâr payı ekleyerek belirlenen vadede müşteriye taksitli satış yapması esasına dayanır. Bu süreçte hem katılım bankacılığı mevzuatı hem de BDDK tarafından konut kredilerine getirilen genel sınırlandırmalar geçerlidir.

BDDK Kredilendirme Oranları ve Peşinat Miktarı

Konut finansmanı kullanımında karşılanması gereken en önemli kriter, alınacak konutun değerine ve sahip olunan gayrimenkul durumuna göre belirlenen azami finansman limitidir. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) düzenlemelerine göre:

• Birinci Konut Edinimi: Kişinin üzerine kayıtlı herhangi bir konut yoksa, evin enerji performans sınıfına ve ekspertiz değerine bağlı olarak eksper değerinin belirli bir oranına kadar finansman kullandırılabilir.
• İkinci Konut Sınırlandırması: Kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuğunun üzerinde hâlihazırda konut tapusu bulunan kişilere yönelik finansman tutarı, ilgili mevzuat gereği %75 oranında kısıtlanarak verilmektedir.
• Vade Sınırı: Konut finansmanlarında yasal azami vade sınırı 120 ay (10 yıl) olarak uygulanmaktadır.

Ekspertiz ve Başvuru Sürecinde İstenen Belgeler

Finansman başvurusunda bulunmadan önce satın alınacak gayrimenkulün iskan durumu ve tapu kaydında herhangi bir haciz ya da takyidat olup olmadığı kontrol edilmelidir. Dünya Katılım şubelerine yapılacak başvurularda genel olarak şu belgeler talep edilir:

1. Nüfus cüzdanı veya T.C. kimlik kartı,
2. Gelir belgesi (bordro, serbest meslek kazanç belgesi veya vergi levhası),
3. Satın alınacak konuta ait tapu fotokopisi,
4. Gerektiğinde ikametgâh veya son döneme ait adrese kayıtlı fatura.

Evrak tesliminin ardından banka tarafından lisanslı bir değerleme uzmanı (eksper) atanarak gayrimenkul yerinde incelenir ve resmi ekspertiz raporu hazırlanır. Finansman tutarı, satış bedeli ile ekspertiz değerinden hangisi düşükse onun üzerinden mevzuat limitlerine göre hesaplanır.

Ek Masraflar: Sigortalar ve Tesis Ücretleri

Konut finansmanı kullanımında kâr payı maliyetinin yanı sıra bazı yasal ve operasyonel giderler ortaya çıkmaktadır. Bunlar arasında gayrimenkul değerleme (ekspertiz) ücreti, ipotek tesis bedeli, zorunlu deprem sigortası (DASK), konut sigortası ve talep edilmesi halinde hayat sigortası yer almaktadır. Katılım bankalarında cayma hakkı ve erken ödeme/kapatma indirimleri de ilgili Tüketici Kanunu çerçevesinde uygulanır.

Örnek Senaryo: 3.000.000 TL ekspertiz değerine sahip ilk konutunu alacak bir kişi, yasal sınırlara uygunluk durumuna göre finansman kullanırken geri kalan kısmı peşinat olarak sağlamalı ve tapu alım-satım harçlarını ayrıca hesaba katmalıdır.

Dünya Katılım üzerinden konut finansmanı başvurusu yapan veya ekspertiz sürecini tamamlayan arkadaşlar varsa; ekspertiz süresinin kaç gün sürdüğünü, kâr payı oranlarını ve tahsis süreçlerini bu başlık altında paylaşabilir mi?

Kaynaklar

• Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) Mevzuat ve Kararları
• Dünya Katılım Resmi Web Sitesi
• Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası

Konuyu açan arkadaş mevzuatı çok net özetlemiş sağ olsun ama pratikte işler biraz daha koşturmacalı ilerliyor. Biz birkaç ay önce Dünya Katılım üzerinden ilk evimizi aldık. En çok korktuğum şey eksperin evi piyasa fiyatının çok altında yazmasıydı, malum öyle olunca cepten çıkacak peşinat bir anda katlanıyor. Neyse ki bizim tarafta rapor makul geldi de bütçeyi sarsmadan hallettik.

Yalnız satıcı tarafını sürece önceden hazırlamakta fayda var. Katılım bankalarının murabaha mantığını bilmeyen ev sahipleri, tapuda banka görevlisini görünce bazen "para ne zaman hesabıma düşecek" diye panikleyebiliyor. Bizim şube temsilcisi sağ olsun çok ilgiliydi, tapu dairesindeki imzalardan hemen sonra satıcının hesabına para direkt geçti, hiçbir pürüz çıkmadı.

Ev bakarken belediyedeki onaylı projeyle evin mevcut durumunu mutlaka kıyaslayın derim. Ufak bir kaçak balkon kapatma ya da duvar kırma bile eksper raporunda eksi puan yazıp süreci bir iki hafta uzatabiliyor.

Murat hocam siz eksper konusunda gerçekten şanslıymışsınız valla, biz geçen ay Dünya Katılım ile Kuveyt Türk arasında epey mekik dokuduk ev ararken. İkisinin kâr payı oranları kâğıt üzerinde hemen hemen aynı gibi dursa da iş hayat sigortası, DASK ve tahsis masraflarına gelince toplam maliyette ufak tefek farklar oluşabiliyor.

Ziraat Katılım veya Vakıf Katılım gibi kamu tarafı bazı dönemlerde kampanya yapıp oranları bir tık daha makul tutabiliyor gerçi ama Dünya Katılım'da şube tarafındaki onay ve ekspertiz akışı bana göre biraz daha hızlı işledi. Geleneksel bankaların standart konut kredisine alışkın olanlara murabaha yöntemi ilk başta biraz garip gelebilir, tapuda banka yetkilisinin hazır bulunması veya vekaletle işlem yapılması gerekiyor ama günün sonunda faizsiz düşünenler için mantıklı bir alternatif.

Benim şahsi gözlemim; tek bir kuruma bağlı kalmayıp en az iki katılım bankasından aynı gün içinde toplam geri ödeme tablosu istemek en temizi. Kimse peşinatı denkleştirmeden acele imza atmasın derim, şimdiden herkesin gönlüne göre olsun.