İş Bankası Ev Kredisi Başvurusunda Ekspertiz ve Gelir Belgeleme Adımları

İş Bankası üzerinden ev satın almayı planlayanlar için konut kredisi süreçlerinde ekspertiz değerlemesi, peşinat oranları ve gelir belgeleme adımları büyük önem taşıyor. BDDK düzenlemeleri çerçevesinde belirlenen kredi kullanım limitleri, satın alınacak konutun enerji sınıfına ve değerine göre değişiklik gösteriyor.

BDDK Kredi Kısıtlamaları ve Peşinat Durumu

Konut kredisi kullanırken ilk dikkat edilmesi gereken nokta, BDDK tarafından belirlenen kredi değer oranlarıdır (LTV). İlk evini alacak vatandaşlar ile ikinci evini alacak kişilere uygulanan oranlar birbirinden farklıdır. Güncel düzenlemelere göre ikinci evini alacak kişiler için kredi tutarı konut değerinin daha düşük bir yüzdesiyle sınırlandırılmıştır.

Detaylı kural ve oran değişiklikleri hakkında bilgi almak için BDDK Resmi Web Sitesi üzerindeki kurumsal duyuruları inceleyebilirsiniz.

İş Bankası Konut Kredisi Başvuru Belgeleri

İş Bankası konut kredisi başvurularında banka tarafından talep edilen temel belgeler şunlardır:

• Kimlik belgesi (T.C. Kimlik Kartı veya Sürücü Belgesi)
• Gelir durumunu gösteren belge (Bordro, serbest meslek kazanç defteri veya şirket evrakları)
• Satın alınacak konutun tapu fotokopisi
• Gerekli görüldüğü takdirde ek teminat veya kefil belgeleri

Banka ve ürün detaylarını doğrudan incelemek isteyenler İş Bankası Konut Kredisi sayfasını ziyaret edebilirler.

Ekspertiz Süreci ve Masraflar

Başvuru sonrasında banka tarafından görevlendirilen bağımsız ekspertiz firması gayrimenkulü yerinde inceler. Ekspertiz raporunda konutun resmi ruhsat durumu, imar uygunluğu ve piyasa rayiç değeri belirlenir. Kredi tutarı, ekspertiz raporunda çıkan ekspertiz değeri üzerinden hesaplanır. Ayrıca hayat sigortası, zorunlu deprem sigortası (DASK) ve konut sigortası gibi masraf kalemleri de toplam maliyete etki etmektedir.

Önemli Not: Kredi tutarı onaylansa dahi konut üzerinde ruhsat veya imar mevzuatına aykırılık bulunması durumunda ekspertiz süreci olumsuz sonuçlanabilir.

İş Bankası'ndan yakın zamanda konut kredisi başvurusunda bulunan veya ekspertiz raporu bekleyen var mı? Ekspertiz değerlendirme süreleri ve belge onay süreçlerindeki deneyimlerinizi başlık altında paylaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• İş Bankası Konut Kredisi Detayları
• BDDK Resmi Sayfası
• TCMB Resmi Sayfası

Ekspertiz süresi genelde kaç gün sürüyor? Biz İş Bankası'na evrakları verdik ama eksper hâlâ evi görmeye gitmedi. Sizce bu gecikme normal mi?

Bir de gelir belgeleme kısmında ek kira gelirini tam hesaba katıyorlar mı? Şubedeki temsilci biraz yuvarlak konuştu, net bir şey demedi. Ek gelir gösterip kredi limitini artıran oldu mu aranızda?

Ekspertiz değeri satıcının istediği fiyattan düşük çıkarsa süreç nasıl işliyor? Aradaki farkı mecburen cepten peşinata mı ekliyoruz?

Tolga selam, eksper gecikmesi genelde eksperin tembelliğinden değil ev sahibi veya emlakçıya ulaşılamamasından kaynaklanıyor. Benim geçen ayki başvurumda eksper aramış ama satan taraf açmamış, kimse de haber vermediği için 4 gün boşuna beklemiştim. Sana pratik tavsiyem; şubedeki temsilciden eksper firmasının adını ve dosya numarasını isteyip emlakçıyla doğrudan koordine etmelerini sağla, süreç anında iki gün öne çekiliyor.

Kira geliri konusunda da sadece kontrat götürmek maalesef yetmiyor, çoğu şube temkinli yaklaşıp saymıyor. İşi garantiye almak için kiranın düzenli yattığını kanıtlayan son 6 aylık banka dekontlarını da dosyana ekle. Hesaba 'kira bedeli' açıklamasıyla yattığını gördüklerinde o gelirin en az yüzde 60-70'ini net gelire dahil edip kredi tavanını rahatça yükseltiyorlar.

Tolga Bey kira geliri konusunda İş Bankası biraz daha kuralcı davranıyor bence. Mesela Garanti BBVA veya Yapı Kredi ile kıyasladığımda, İş Bankası hesaba yatan kira ödemesinin vergi ve resmi kontrat tarafını daha sıkı inceliyor gibi geldi bana. Diğer tarafta sadece 6 aylık düzenli hesap hareketi yeterli görülürken burada evrakların tam oturmasını istiyorlar.

Ekspertiz tarafında da benzer bir yaklaşım var; Akbank ya da kamu bankalarıyla çalıştığım dönemlere göre İş Bankası'nın atadığı değerleme uzmanları konut fiyatını biraz daha temkinli (muhafazakar) belirleyebiliyor. Yani satıcının istediği rakam ile eksperin biçtiği değer arasında ufak farklar çıkma ihtimali diğer bankalara göre bir tık daha olası.

Tabii bu durum her bölgeye veya şubeye göre değişir, kesin bir kaide gibi düşünmemek lazım ama peşinat bütçesini ayarlarken eksperin beklentiden bir tık düşük yazabileceğini hesaba katmak iyi olur.

E. Selim'e kesinlikle katılıyorum ama meselenin bir de ekspertiz değerleme marjı boyutu var. Geçtiğimiz aylarda Akbank ve İş Bankası süreçlerini eş zamanlı deneme fırsatım olmuştu. Akbank eksper raporu ve ön onay kısmında belki 1-2 gün daha hızlı aksiyon alıyor gibi duruyor, ancak İş Bankası piyasa rayicine ve evin teknik durumuna karşı bana kalırsa biraz daha temkinli ve gerçekçi yaklaşıyor.

Tolga Bey'in sorduğu kira geliri ve limit meselesinde ise kamu bankalarıyla (mesela Ziraat ile) kıyaslayınca İş Bankası resmi evrak istese de onay aşamasında sizi şubede daha az yoruyor. Tabii yine de hiçbir banka için 'kesin şu kadar ek limit açar' demek doğru olmaz, şubenin inisiyatifi ve genel kredi skorunuz da çok belirleyici oluyor.

Selamlar, @Burak ve @E. Selim'in söylediklerine katılıyorum. Ben de benzer süreci Ziraat Bankası ile İş Bankası arasında yaşayarak tecrübe ettim. Kamuda eksper evin piyasa değerini neredeyse %20-25 civarı daha düşük kırpıp getirdi, haliyle çıkacak kredi tutarı düşünce peşinat sıkıntısı yaşadık. İş Bankası'nın yönlendirdiği eksper ise lokasyonun güncel piyasasına daha hakim bir değerleme çıkardı, o açıdan İş Bankası özel tarafta beni daha az mağdur etti diyebilirim.

Fakat diğer taraftan dosya ve sigorta maliyetlerine bakınca iş değişiyor. Kamu bankaları hayat ve konut sigortasını dışarıdan getirme talebine biraz daha toleranslı yaklaşırken, İş Bankası şubesi kendi paketlerini kullandırma konusunda bayağı bastırıyor. Kısacası; eksperde sürpriz yaşayıp düşük kredi çıkmasın diyorsanız İş Bankası daha mantıklı bir seçenek gibi duruyor ama baştan sigorta ve ek masrafları masada iyi konuşmak şart.