Riskli yapı tespiti yapılan binaların yeniden inşası veya güçlendirilmesi sürecinde finansman arayışına giren mülk sahipleri için kentsel dönüşüm kredileri en kritik başvuru kalemlerinden birini oluşturuyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında İş Bankası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile imzalanan protokol çerçevesinde faiz destekli dönüşüm kredisi imkânı sunmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinde İş Bankası aracılığıyla kullandırılan krediler; güçlendirme, konut yapım, işyeri yapım veya konut edinme gibi farklı başlıklarda değerlendirilebiliyor. Hak sahiplerinin bu finansmandan yararlanabilmesi için öncelikle yapının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kurumlarca Riskli Yapı olarak tespit edilmiş ve ilgili tapu kütüğüne tescil edilmiş olması şartı aranıyor.
Kredi Türleri ve Devlet Faiz Desteğinin Kapsamı
Bakanlık ile bankalar arasındaki protokole göre hak sahipleri belirli limit ve şartlar dâhilinde faiz sübvansiyonundan faydalanabilmektedir. İş Bankası bünyesinde kentsel dönüşüm amacıyla başvurulabilecek temel kredi türleri şunlardır:
- Konut Yapım / Yenileme Kredisi: Mevcut riskli binasını müteahhit veya inşaat firması aracılığıyla yeniden inşa ettirmek isteyen hak sahiplerine hakediş usulüyle kullandırılan kredi türüdür.
- Güçlendirme Kredisi: Yapının yıkılmadan teknik olarak güçlendirilmesi mümkün görüldüğünde projelendirilerek onaylanan yapım sürecine finansman sağlar.
- Edinme Kredisi: Riskli yapıda en az bir yıl ikamet eden kiracılar veya mülkünü yıktıran maliklerin yeni bir konut satın alabilmeleri için sağlanabilen kredi türüdür.
- İşyeri Yapım / Edinme Kredisi: Ticari nitelikteki taşınmazların dönüşümü veya yenilenmesi amacıyla tahsis edilen finansmandır.
Devlet desteği, hak sahibinin ödeyeceği faiz oranının belirli bir puanlık kısmının Bakanlık tarafından karşılanması şeklinde uygulanır. Kredi vadesi konut ve güçlendirme kredilerinde mevzuata göre azami 120 aya kadar yapılandırılabilirken, işyeri yapım kredilerinde vade üst sınırı genel olarak 84 aydır. Geri ödemelerde belirli bir süreye kadar anapara ötelemesiz dönem seçeneği de inşaat sürecine göre değerlendirilebilmektedir.
Başvuru İçin Gerekli Temel Belgeler ve Aşamalar
Kentsel dönüşüm kredisi tahsis süreci, standart bir tüketici veya konut kredisinden farklı olarak teknik ve hukuki incelemeleri zorunlu kılar. Banka şubesine yapılacak başvurularda genel olarak şu evraklar talep edilmektedir:
- Hak sahibine ait kimlik ve gelir durumunu tevsik eden resmi belgeler,
- İlgili taşınmaza ait tapu kaydı ve tapu kütüğüne işlenmiş riskli yapı şerhi örneği,
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü onaylı Riskli Yapı Tespit Raporu ve Riskli Yapı Muafiyet Belgesi,
- Bina yapım veya güçlendirme için müteahhit firma ile hak sahipleri arasında noter onaylı olarak imzalanmış Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ya da İnşaat Yapım Sözleşmesi,
- İnşaat ruhsatı ve belediye onaylı mimari/statik projeler.
Önemli Hatırlatma: Yapım kredilerinde ödemeler doğrudan toplu olarak hak sahibine aktarılmaz; banka eksperinin inşaat ilerleme oranını kontrol ederek hazırladığı hakediş raporlarına göre belirli aşamalarda müteahhit firmanın hesabına bloke çözümü ile aktarılır.
Masraf ve Muafiyetler Neleri Kapsıyor?
6306 sayılı Kanun gereğince, kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler çeşitli vergi, resim ve harçlardan muaftır. Bu doğrultuda kullandırılan kredilerde Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ile Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) istisnası uygulanır. Ayrıca tapuda yapılan tescil ve ipotek tesis işlemlerinde de belirli harç muafiyetleri geçerlidir. Ancak zorunlu deprem sigortası (DASK), hayat sigortası ve bağımsız gayrimenkul ekspertiz ücreti gibi yasal zorunluluklar ve hizmet maliyetleri hak sahibi tarafından karşılanmaktadır.
Binanızın dönüşüm sürecinde İş Bankası veya diğer bankaların sunduğu faiz destekli kredilere başvururken karşılaştığınız aşamalar, hakediş ödeme süreçleri veya belge onaylama süreleri hakkındaki tecrübelerinizi paylaşabilirsiniz. Müteahhit anlaşması ve belediye ruhsat aşamasında bankayla süreç nasıl ilerliyor?