Riskli yapı statüsündeki binaların yenilenmesi veya güçlendirilmesi sürecinde finansman ihtiyacı duyan mülk sahipleri için kentsel dönüşüm kredileri önemli bir alternatif olmaya devam ediyor. Türkiye İş Bankası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile imzalanan protokol kapsamında 6306 sayılı Kanun çerçevesinde faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi kullandırmaktadır. Bu başlık altında, söz konusu kredinin kapsamını, başvuru adımlarını, sağlanan muafiyetleri ve maliyet kalemlerini ayrıntılarıyla inceliyoruz.
Kentsel Dönüşüm Kredisi Türleri ve Kapsamı
İş Bankası bünyesinde sunulan kentsel dönüşüm kredileri, binanın durumuna ve hak sahibinin tercihine göre farklı kategorilere ayrılmaktadır. Bakanlık faiz desteği yalnızca belirli koşulları sağlayan hak sahipleri için geçerlidir:
- Konut Yapım Kredisi: Riskli olarak tespit edilen yapısını yıkarak yeniden inşa etmek isteyen kat maliklerine verilir.
- Bina Güçlendirme Kredisi: Yapının yıkılmadan teknik standartlara uygun şekilde güçlendirilmesi amacıyla tahsis edilir.
- Konut Edinme Kredisi: Riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden malikler veya kiracılar/sınırlı ayni hak sahipleri için yeni bir konut satın alımında kullanılır.
- İşyeri Yapım ve Edinme Kredisi: Ticari nitelikteki bağımsız bölümlerin dönüşümü veya yenisinin edinilmesi için sağlanır.
Devlet Faiz Desteği ve Vergi Muafiyetleri Nasıl İşler?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında sunulan kredilerin standart konut veya ticari kredilerden en büyük farkı, sağlanan mali destek ve yasal muafiyetlerdir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, bankanın belirlediği faiz oranı üzerinden belirli bir puan desteği sağlar ve bu destek doğrudan geri ödeme planına yansıtılır. Faiz desteğinden yararlanabilmek için riskli yapı tespit raporunun kesinleşmiş olması zorunludur.
Bununla birlikte, kanun kapsamında gerçekleştirilen işlemlerde hak sahiplerine önemli masraf avantajları sunulmaktadır:
- Vergi ve Harç İstisnası: Kredi işlemlerinde Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ile Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) muafiyeti uygulanır.
- Tapu ve Noter Harçları: Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlara ilişkin ipotek tesisi, devir ve tescil işlemlerinde belirli harç ve ücret muafiyetleri mevcuttur.
- Faiz İndirimi Şartı: Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanabilecek toplam kredi limiti ve bağımsız bölüm sayısı kanuni düzenlemelerle sınırlandırılmıştır.
Başvuru Belgeleri ve Onay Süreci
Kentsel dönüşüm kredisi başvuruları yalnızca standart gelir belgeleriyle sınırlı olmayıp yapının teknik ve hukuki durumunu gösteren evrakları da gerektirir. Süreç genel olarak şu aşamalardan oluşur:
- Riskli Yapı Tespiti: Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlardan riskli yapı raporu alınması ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhinin işlenmesi.
- Müteahhit / Yüklenici Sözleşmesi: Kat malikleri kurulu kararı ve inşaatı üstlenecek yetki belgeli müteahhit ile yapılan yapım sözleşmesi.
- Bakanlık Onay Belgesi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya ilgili altyapı müdürlüğünden alınan faiz destek uygunluk yazısı.
- Banka İncelemesi ve Ekspertiz: Gelir teyidi, KKB kredi skoru incelemesi ve inşaat/proje ekspertiz değerlemesi yapılması.
Önemli Not: Yapım kredilerinde kredi tutarı hak sahibine doğrudan peşin olarak ödenmez; inşaatın tamamlanma ve hakediş seviyesine göre kademeli (blokeli) olarak serbest bırakılır.
Maliyet Kalemleri ve Varsayımsal Hesaplama
Varsayımsal bir senaryoda; riskli dairesini yeniden inşa ettirmek isteyen bir kat malikinin bakanlık faiz desteğiyle yapım kredisi kullandığı düşünüldüğünde, standart faiz oranından bakanlığın karşıladığı oran düşülerek net maliyet belirlenir. Kredi tahsis ücreti mevzuat gereği azami binde 5 ile sınırlandırılmış olup taşınmaz için ekspertiz ücreti ve zorunlu sigorta (DASK ve yapı poliçeleri) bedelleri tahsil edilir. Masrafların toplam maliyete etkisi incelenirken BSMV ve KKDF muafiyetinin getirdiği tasarruf da göz önünde bulundurulmalıdır.
Binanızda kentsel dönüşüm kararı aldınız mı? İş Bankası veya diğer anlaşmalı bankalar üzerinden faiz destekli yapım/güçlendirme kredisi sürecini başlatanların hakediş ödemeleri, onay süreçleri ve masraf tecrübeleri nelerdir? Görüşlerinizi paylaşabilirsiniz.