Eski veya depreme dayanıksız konutunu yenilemek isteyen mülk sahipleri için kentsel dönüşüm finansmanı, standart konut kredilerine kıyasla farklı mevzuat kurallarına tabidir. İş Bankası, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında hak sahiplerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı faiz desteği protokolü çerçevesinde kentsel dönüşüm kredisi sağlamaktadır.
Kentsel dönüşüm projelerinde maliyetlerin arttığı günümüz koşullarında, devlet katkılı finansman modellerinin kapsamı, ipotek süreçleri ve vade sınırları kritik önem taşır. Bu başlıkta, İş Bankası aracılığıyla kullandırılan kentsel dönüşüm konut ve iş yeri kredilerinin yasal dayanaklarını, başvuru kriterlerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alıyoruz.
Kentsel Dönüşüm Kredisinden Kimler Yararlanabilir?
İş Bankası kentsel dönüşüm kredisi, tapu kaydı bulunan ve binası yetkili kuruluşlarca riskli yapı ilan edilen kişilere yöneliktir. Bakanlık ile yapılan protokol uyarınca faiz desteğinden yararlanabilecek hak sahipleri şunlardır:
- Konut/İş Yeri Sahipleri: Riskli olarak tespit edilen yapıda mülkiyeti bulunan ve binasını yeniden inşa ettirmek ya da güçlendirmek isteyen malikler.
- Yeni Konut Edinecek Hak Sahipleri: Riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden veya malik olup yıkılan yapısı yerine farklı bir konut satın almak isteyen kişiler.
- Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Riskli yapıda ikamet edip tahliye edilen ve yeni bir konut satın almak isteyen kiracılar da mevzuat koşullarına göre destekten faydalanabilmektedir.
Hak sahiplerinin devlet faiz desteğinden yararlanabilmesi için riskli yapı tespit raporunun kesinleşmiş olması ve aynı bağımsız bölüm için daha önce kira yardımı alınmamış (veya ilgili mevzuat uyarınca her iki destekten aynı anda yararlanılmaması şartına uyulması) gerekmektedir.
Vade Yapısı, Faiz Desteği ve Ödeme Koşulları
Kentsel dönüşüm kredilerinde faiz oranı piyasa koşullarına göre banka tarafından belirlenmekte; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ise hak sahipliği türüne göre bu faiz oranının belirli bir kısmını doğrudan sübvanse etmektedir. Bakanlık tarafından sağlanan faiz desteği oranları ve kişi başı azami kredi limitleri dönemsel Cumhurbaşkanı Kararları ile güncellenmektedir.
Geri ödeme planlarında konut yapım ve edinme kredilerinde azami vade genellikle 120 aya (10 yıl) kadar uzayabilmektedir. İş yeri yapım kredilerinde ise vade sınırları mevzuat çerçevesinde daha kısa tutulabilmektedir. İnşaat süresince geri ödemesiz dönem (ana para veya faiz erteleme) imkânı sunulup sunulmayacağı, bankanın proje bazlı değerlendirmesine ve müteahhit ile yapılan yapım sözleşmesine bağlı olarak değişmektedir.
Başvuru İçin Gereken Temel Belgeler
Standart konut kredisi evraklarına ek olarak kentsel dönüşüm kredisi onay sürecinde Bakanlık onaylı teknik belgeler zorunludur:
- Kimlik ve Gelir Belgeleri: Nüfus cüzdanı, bordro veya gelir vergisi beyannamesi.
- Riskli Yapı Tespit Raporu: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı kuruluşlarınca hazırlanmış ve onaylanmış rapor.
- Tapu Kaydı: Riskli yapının tapu kaydı veya yıkım sonrası hisseli arsa tapusu.
- Müteahhitlik Sözleşmesi ve Proje: Binanın yeniden yapımı için müteahhit firma ile noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya yapım taahhüt protokolü.
- Bakanlık Uygunluk Belgesi: Hak sahibinin faiz desteğinden yararlanabileceğine dair Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü onay yazısı.
Önemli Not: Kentsel dönüşüm kredisi doğrudan hak sahibinin vadesiz hesabına nakit olarak tek seferde aktarılmaz; yapım hakediş raporlarına ve inşaat tamamlama seviyesine göre kademeli biçimde müteahhide serbest bırakılır.
Süreçte Karşılaşılabilecek Aşamalar ve Değerlendirme
Başvuru sürecinde en çok zaman alan aşama genellikle apartman sakinlerinin ortak karar protokolü oluşturması ve Bakanlık onay yazısının temin edilmesidir. İş Bankası şubeleri, müteahhidin teminat yapısını, inşaat tamamlama sigortasını veya alternatif teminat unsurlarını inceleyerek kredi tahsis kararını verir. Ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından belirlenen kredi değer oranı (LTV) ve kredi risk ağırlıkları kuralları da bankanın limit belirleme politikasında dikkate alınır.
Binanızı kentsel dönüşüm kapsamında yenilemek için İş Bankası veya başka bir banka üzerinden başvuru sürecine girdiniz mi? Faiz desteği onayı ve inşaat hakediş ödemelerinde bankanın uyguladığı süreçler hakkında nelere dikkat ettiniz?