Tasarruf finansman şirketlerine (evim/tasarruf sistemleri) başvuran birçok kişinin aklında sadece daire veya binek araç almak değil; arsa, tarla, hobi bahçesi, dükkan veya atölye gibi gayrimenkulleri finanse edip edemeyeceği sorusu bulunuyor. Ancak banka kredilerinden farklı olarak, tasarruf finansman sisteminin faaliyet çerçevesi doğrudan kanunla çok net sınırlandırılmıştır.
Peki yürürlükteki mevzuat ve BDDK düzenlemeleri kapsamında birikim yaparak arsa, tarla veya ticari mülk almak hukuken mümkün mü? Hangi taşınmazlar sistemin kapsamı dışındadır? Konunun tüm hukuki ve operasyonel boyutlarını inceleyelim.
6361 Sayılı Kanuna Göre Sistemin Finanse Edebileceği Varlıklar
Tasarruf finansman sektörü, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu ile yasal bir zemine kavuşturulmuştur. Kanunun tanımlar maddesinde tasarruf finansman sözleşmesi açıkça tanımlanmıştır:
"Tasarruf finansman sözleşmesi; belirli bir tasarruf tutarı ve dönemine bağlı olarak önceden belirlenen koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri veya taşıtın edinimi için müşteriye finansman sağlanmasını ve toplanan tasarrufların yönetimini içeren sözleşmeyi ifade eder."
Bu yasal tanımdan da anlaşılacağı üzere, lisanslı tasarruf finansman şirketleri yalnızca şu üç ana varlık türü için sözleşme düzenleyebilir ve teslimat yapabilir:
- Konut: İkamet amaçlı mesken niteliğindeki bağımsız bölümler (kat irtifaklı veya kat mülkiyetli).
- Çatılı İş Yeri: Dükkan, ofis, büro, mağaza, imalathane gibi yapı ruhsatı ve iskanı olan, fiilen ve hukuken "çatılı" nitelik taşıyan ticari taşınmazlar.
- Taşıt: Karayolları Trafik Kanunu kapsamında tescil edilebilir motorlu kara taşıtları.
Arsa ve Tarla Alımı Neden Yapılamaz?
Mevzuatta özellikle "çatılı" ibaresinin yer alması tesadüf değildir. İmar parseli (boş arsa), tarla, bağ, bahçe, mera ve benzeri üzerinde bağımsız bölüm niteliğinde ruhsatlı bir yapı bulunmayan taşınmazlar kanunen tasarruf finansman havuzundan finanse edilemez.
Bunun temel gerekçeleri şunlardır:
- Teminat ve İpotek Riski: Tasarruf finansman şirketleri teslimat anında taşınmaz üzerine birinci derece ipotek tesis eder. İmarsız veya hisseli arazilerin ekspertiz ve paraya çevrilme riskleri yüksek kabul edildiğinden mevzuat koyucu sistemi spekülatif arsa alımlarına kapatmıştır.
- Yasal Yetki Aşımı Yasağı: Şirketlerin kanunda sayılan varlıklar dışında (örneğin nakit kredi, altın/emtia teslimatı, arsa finansmanı) finansman kullandırması BDDK tarafından faaliyet izni ihlali sayılmaktadır.
Çatılı İş Yeri Alırken Hangi Kriterler Aranır?
Dükkan veya ofis almak isteyen bir tasarruf sahibinin sözleşmesi "iş yeri / gayrimenkul" kategorisinde açılır. Teslimat aşamasında şirketin onay verebilmesi için mülkün aşağıdaki nitelikleri taşıması zorunludur:
- Tapuda niteliğinin dükkan, mağaza, büro, ofis, atölye vb. bağımsız bölüm olarak geçmesi,
- Taşınmazın üzerinde yasal veya fiili yıkım kararı, haciz veya öncelikli ipotek bulunmaması,
- Ekspertiz değerinin belirlenen finansman tutarını karşılaması,
- Yapı kullanım izin belgesi (iskan) veya yasal kat irtifakı durumunun ipoteğe elverişli olması.
Arsa Almak İçin Sözleşme İmzalanmışsa Ne Yapılabilir?
Eğer bir tasarruf sözleşmesine girmiş ve nihai hedefiniz bir arsa veya tarla almak idiyse, teslimat günü geldiğinde şirketin satıcıya tapu devri karşılığı ödeme yapabilmesi için satın alacağınız mülkün mutlaka konut veya çatılı iş yeri vasfında olması gerekecektir. Aksi durumda teslimat arsa satıcısına yapılamaz.
Bu durumda müşteriler sözleşmelerini tamamlayarak bir konut/dükkan alımına yönlendirebilir, sözleşmelerini devredebilir veya kanuni süreler çerçevesinde birikimlerini geri alarak sistemden ayrılma hakkını kullanabilirler.
Siz tasarruf finansman planınızda ticari mülk veya iş yeri tercih ettiniz mi? Teslimatta ekspertiz ya da tapu niteliği kaynaklı karşılaştığınız özel durumlar oldu mu? Süreçlerinizi aşağıda paylaşabilirsiniz.