Tasarruf finansman sisteminde (konut, çatılı iş yeri veya taşıt ediniminde) çekiliş sırası gelen veya serbest planda teslim tarihi yaklaşan sözleşme sahiplerinin en çok karşılaştığı aşamalardan biri teminatlandırma sürecidir. Birçok kişi sisteme girerken yalnızca peşinat, taksit ve organizasyon ücretine odaklansa da teslimat döneminde devreye giren ipotek, rehin ve kefil koşulları sözleşmenin ifasında belirleyici bir rol oynamaktadır.
6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu kapsamında faaliyet gösteren tasarruf finansman şirketleri, tahsis edilen finansman tutarının geri ödemesini güvence altına almak amacıyla belirli teminat mekanizmalarını uygulamakla yükümlüdür. Bu mekanizmalar hem tasarruf havuzundaki diğer müşterilerin haklarını korumak hem de şirketlerin mali yapısını sağlam tutmak için yasal çerçevede düzenlenmiştir.
Teslimat Aşamasında Teminat Türleri ve Uygulama Esasları
Teslimat günü belirlendiğinde, satın alınacak malın niteliğine ve kalan borç tutarına bağlı olarak şirketler tarafından genellikle şu teminatlar talep edilir:
- Gayrimenkul İpoteği: Konut veya iş yeri finansmanında, satın alınan taşınmaz üzerine şirket lehine 1. derece ve 1. sırada ipotek tesis edilir. İpotek işlemi resmi tapu müdürlükleri nezdinde gerçekleştirilir.
- Araç Rehni: Taşıt finansmanında, noter devri sırasında araç tescil belgesine (ruhsat) finansman şirketi lehine rehin (hak mahrumiyeti) işlenir.
- Müteselsil Kefil: Kalan borç bakiyesinin yüksek olması, teslimatın vadesinden çok erken yapılması veya müşterinin belgelenebilir gelirinin kalan taksitleri karşılamada riskli görülmesi durumunda 1 veya 2 kefil talep edilebilir.
- Kasko ve Zorunlu Sigortalar: Taşıtlarda kasko ve trafik sigortası, konutlarda ise DASK ve konut sigortası daini mürtehin (şirket lehine rehin alacaklısı) kaydıyla zorunlu tutulmaktadır.
Ekspertiz Süreci ve Teminat Yeterliliği
Teslimat öncesinde teminat konusu taşınmaz veya taşıtın değerinin tespiti için SPK lisanslı bağımsız değerleme uzmanları tarafından ekspertiz raporu hazırlanır. BDDK düzenlemeleri uyarınca teslim edilecek finansman tutarı, ekspertiz değerinin belirli bir yüzdesini aşamaz. Eğer satın alınmak istenen mülkün ekspertiz değeri sözleşme tutarını karşılamıyorsa, şirket aradaki fark için ek teminat (örneğin başka bir gayrimenkul üzerine 2. ipotek) veya nakit tamamlama talep edebilir.
Önemli Hatırlatma: Ekspertiz, ipotek tesis ücreti, kasko ve sigorta masrafları teslimat öncesinde alıcıya aittir ve organizasyon ücretinin haricinde ek bir maliyet kalemi oluşturur.
Kefil İstenmesini Etkileyen Faktörler
Tasarruf finansman sözleşmelerinde her teslimatta kefil zorunluluğu bulunmamakla birlikte, şirketin iç risk yönetim politikalarına göre kefil şartı devreye girebilir. Genellikle şu senaryolarda kefil talep edilmektedir:
- Toplam sözleşme tutarının yüzde 40'ından daha az bir tasarruf ödemesi yapılmışken erken çekilişle teslimat hakkı kazanılması,
- Müşterinin resmi gelir belgesi veya Findeks kredi notu geçmişinin riskli bulunması,
- Satın alınan gayrimenkul veya taşıtın likiditesinin düşük değerlendirilmesi.
Kefil gösterilecek kişinin de düzenli gelir belgesi sunabilmesi ve icra takibi gibi olumsuz yasal kaydının bulunmaması şartı aranır.
Sözleşme İmzalamadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?
Sisteme dahil olurken teslimat aşamasında hangi teminatların isteneceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Özellikle kefil bulma imkanı kısıtlı olan kişilerin, şirketin kefalet politikalarını (hangi aşamada kefil istenip istenmeyeceğini) sözleşme öncesi bilgi formundan detaylıca incelemesi ileride teslimat aksaması yaşamamak adına kritik önem taşır.
Siz teslimat sürecinde hangi teminat ve kefil talepleriyle karşılaştınız? Ekspertiz değerlemesi ve ipotek işlemlerinde ek masraflar veya prosedürler açısından nasıl bir deneyim yaşadınız? Görüşlerinizi ve sorularınızı bu başlık altında paylaşabilirsiniz.