Gayrimenkul alımında finansman arayışında olanlar için bankaların sunduğu konut kredisi koşulları ve yasal kesintiler büyük önem taşıyor. Türk Ekonomi Bankası (TEB) üzerinden konut kredisi kullanmayı planlayanların yalnızca faiz oranına değil; BDDK tarafından getirilen kredi tutar sınırlarına, ekspertiz sürecine ve tahsis/ipotek gibi ek maliyet kalemlerine de dikkat etmesi gerekiyor.
BDDK Kredi Değer Oranı (LTV) ve İkinci Ev Kısıtlaması
Konut kredisi kullanırken çekilebilecek azami tutar, evin enerji sınıfına ve değerine göre belirlenen Kredi Değer Oranı (LTV) ile sınırlıdır. Ayrıca BDDK düzenlemeleri uyarınca, tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının üzerine kayıtlı en az bir konut bulunması durumunda, yeni alınacak konut için kullandırılabilecek kredi tutarı yüzde 75 oranında düşürülmektedir. Yani ilk evini alacak bir kişi için eksper değerinin belirli bir yüzdesine kadar kredi açılabilirken, ikinci ev alımlarında bu oran kayda değer ölçüde kısıtlanmaktadır.
Kredi limitinin belirlenmesinde SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarının hazırladığı ekspertiz raporu esas alınır. Satış sözleşmesindeki tutar ne olursa olsun, TEB ve diğer tüm bankalar kredilendirmeyi rapordaki değer üzerinden gerçekleştirir.
TEB Konut Kredisi Masraf Kalemleri Nelerdir?
Konut finansmanında faiz dışındaki tek seferlik veya periyodik masraflar toplam geri ödeme tutarını doğrudan etkiler. Başvuru sürecinde karşılaşılan temel yasal masraflar şunlardır:
- Kredi Tahsis Ücreti: Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretler Yönetmeliği gereğince, kullanılan anapara tutarının binde 5'ini (%0,5) geçemez.
- Ekspertiz Ücreti: Değerleme kuruluşuna ödenen ve konutun metrekaresine/türüne göre değişen standart hizmet bedelidir.
- İpotek Tesis Ücreti: Bankanın taşınmaz üzerine ipotek koyabilmesi için tapu dairesi ve aracı kurumlara ödenen resmi işlem tutarıdır.
- Zorunlu Sigortalar: DASK (Doğal Afet Sigortası) yasal zorunluluktur. Konut ve hayat sigortaları ise faiz indirimi veya banka onay süreçlerine bağlı olarak poliçe kapsamına göre değişkenlik gösterir.
Varsayımsal Maliyet Senaryosu
Maliyet yapısını somutlaştırmak adına varsayımsal bir hesaplama yapalım:
Varsayımsal Örnek: İlk evini alacak bir tüketicinin 1.000.000 TL tutarında 120 ay vadeli TEB konut kredisi kullandığını varsayalım. Bu senaryoda yasal kredi tahsis ücreti en fazla 5.000 TL (yüzde 0,5) olacaktır. Bunun üzerine değerleme şirketinin SPK tarifesine göre belirlediği ekspertiz bedeli, ipotek tescil masrafı ve yaş/bina özelliklerine göre hesaplanan sigorta primleri eklenecektir. Bu nedenle sadece aylık taksitleri değil, peşin ödenmesi gereken dosya ve ekspertiz masraflarını da bütçeye dahil etmek gerekir.
Başvuru ve Onay Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
TEB şubeleri veya dijital kanallar üzerinden ön başvuru yapıldığında, öncelikle gelir belgesi ve KKB kredi notu değerlendirilir. Ön onayın ardından ilgili gayrimenkulün tapu fotokopisiyle ekspertiz süreci başlatılır. Satın alınacak evde iskan durumunun bulunması, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulu olması ve tapu kaydında haciz/şerh gibi engellerin bulunmaması onay sürecini hızlandırır.
Son dönemde TEB üzerinden konut kredisi kullanan veya ekspertiz sürecini tamamlayan üyelerimiz var mı? Ekspertiz değerlemesi ile piyasa fiyatı arasındaki farklar ve dosya süreçleriyle ilgili tecrübelerinizi bu başlık altında paylaşabilirsiniz.