Ziraat Bankası Kentsel Dönüşüm Kredisi: Devlet Desteği ve Şartlar

Riskli yapı statüsündeki binaların yenilenmesi veya güçlendirilmesi sürecinde finansman arayışında olan mülk sahipleri için kamu bankalarının sunduğu faiz destekli modeller öne çıkıyor. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen süreçlerde Ziraat Bankası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile imzalanan protokoller çerçevesinde hak sahiplerine kentsel dönüşüm kredisi sağlamaktadır.

Kentsel dönüşüm finansmanı; standart konut kredilerinden farklı olarak devlet faiz desteği, vergi/harç muafiyetleri ve aşamalı ödeme (hakediş) sistemi gibi özel mekanizmalara tabidir. Bu konuda başvuru yapmayı düşünenlerin bilmesi gereken temel şartları, limit sınırlarını ve süreç aşamalarını bir araya getirdik.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Hangi Amaçlarla Kullanılabilir?

Ziraat Bankası aracılığıyla kullandırılan kentsel dönüşüm finansmanı yalnızca sıfırdan bina yapımıyla sınırlı değildir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen taşınmazlar için şu kategorilerde başvuru yapılabilmektedir:

• Konut Yapım Kredisi: Riskli yapısını yıkarak kendi parselinde yeniden inşa ettirmek isteyen malikler için verilir.
• Konut Güçlendirme Kredisi: Binanın yıkılmadan teknik olarak güçlendirilmesi mümkün olan yapılar için projelendirilir.
• Konut Edindirme Kredisi: Riskli yapıda en az 1 yıl ikamet eden kiracılar veya riskli yapısını müteahhide bırakıp başka bir bölgeden yeni konut almak isteyen hak sahipleri için sunulur.
• İşyeri Yapım ve Edindirme Kredisi: Ticari nitelikteki bağımsız bölüm sahiplerinin kullanımına yöneliktir.

Devlet Faiz Desteği ve Vade Koşulları

Kentsel dönüşüm kredilerinde faiz oranının belirli bir puanlık kısmı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sübvanse edilir. Hak sahibinin ödeyeceği nihai faiz tutarı, bankanın güncel referans faizinden bakanlık destek oranının düşülmesiyle hesaplanır.

• Vade Süresi: Konut yapım, edinme ve güçlendirme kredilerinde azami vade genellikle 120 ay (10 yıl), işyeri yapım ve edinme kredilerinde ise 84 ay (7 yıl) olarak uygulanmaktadır.
• Geri Ödemesiz Dönem: İnşaat süreci göz önünde bulundurularak yapım kredilerinde banka ve bakanlık protokolüne bağlı olarak 12 veya 24 aya kadar anapara ödemesiz dönem seçeneği sunulabilmektedir.
• Hakediş Usulü Ödeme: Konut yapım kredilerinde kredi tutarı hak sahibine tek seferde nakit olarak verilmez; binanın inşaat tamamlama seviyesine (inşaat ilerleme raporuna) göre müteahhidin hakediş hesabına blokeli olarak aktarılır.

Vergi ve Harç Muafiyeti Avantajı

Kentsel dönüşüm kredisinin en belirgin finansal avantajlarından biri muafiyetlerdir. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı onayına sahip dönüşüm işlemlerinde:

• Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ve Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) istisnası uygulanır.
• Tapu kadastro harçları, noter harçları ve belediyelerce alınan ruhsat harçlarının büyük bir kısmından muafiyet sağlanır.
• İpotek tesis ücreti gibi bankacılık masraflarında da yasal muafiyetler geçerlidir.

Bu muafiyetler, kredinin toplam maliyet oranını (maliyet yıllık bileşiğini) standart konut kredilerine kıyasla daha ekonomik hale getirmektedir.

Başvuru Sürecinde İstenen Temel Evraklar

Ziraat Bankası şubelerine kentsel dönüşüm finansmanı için yapılacak başvurularda standart gelir belgelerine ek olarak teknik evrakların da sunulması zorunludur:

1. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya yetkili kuruluşlarca onaylanmış Riskli Yapı Tespit Raporu ve Riskli Yapı Muafiyet Belgesi.
2. Bağımsız bölüme ait güncel tapu kaydı.
3. Kat malikleri kurulu kararı ve müteahhit ile imzalanan noter onaylı inşaat yapım sözleşmesi.
4. Belediye onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı.
5. Başvuru sahibinin gelir belgesi (bordro, vergi levhası veya serbest meslek kazanç belgesi).

Değerlendirme ve İpotek Süreci

Banka, başvuruyu değerlendirirken hem başvuru sahibinin kredi notunu ve gelir durumunu inceler hem de inşaatı üstlenecek müteahhit firmanın teknik/mali yeterliliğini kontrol eder. Yapım kredisinde inşaat yapılacak arsa payı üzerine banka lehine ipotek tesis edilir. Hak sahibinin riskli binada birden fazla dairesi bulunuyorsa, bakanlık faiz desteğinin bağımsız bölüm bazındaki limit sınırları ve toplam kredi tavanı protokol çerçevesinde denetlenir.

Tartışma ve Sorular

Kentsel dönüşüm sürecinde Ziraat Bankası üzerinden hakediş sistemiyle kredi kullanan veya faiz desteği onay sürecini tamamlayan var mı? Özellikle belediye ruhsat aşaması ile banka ekspertiz onayı arasındaki süre ne kadar sürdü? Süreçteki deneyimlerinizi aşağıda paylaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• Ziraat Bankası - Kentsel Dönüşüm Kredisi
• T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı - Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
• Mevzuat Bilgi Sistemi - 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Bizim binayı geçen sene riskli yapı ilan ettirip Ziraat'in kentsel dönüşüm kredisiyle işe giriştik. Süreç kağıt üstünde çok net dursa da sahadaki durum biraz sabır istiyor açıkçası. Özellikle hakediş sistemi yüzünden müteahhitle sürekli temas halinde olmak gerekiyor; banka inşaatın ilerleme yüzdesine göre parayı parça parça serbest bırakıyor.

Devletin faiz desteği normal konut kredilerine kıyasla gerçekten çok ciddi avantaj sağlıyor, orası tartışılmaz. Yalnız belediyeden ruhsat ve bakanlık onaylı riskli yapı raporu tam çıkmadan şube dosya açmıyor. Bir de en büyük korkumuz apartmandaki herkesin kredi çekmek zorunda olmasıydı ama öyle değilmiş, kendi hissesini karşılamak isteyen herkes kendi adına bağımsız başvurabiliyor.

Başvuracak arkadaşlara naçizane tavsiyem, bu kentsel dönüşüm işlerine eli yatkın, mevzuatı iyi bilen bir şube müdürü veya portföy yöneticisiyle çalışın. Bazı şubeler sürece tam hakim olamayınca evraklar genel müdürlükte gereksiz yere günlerce bekleyebiliyor.

@kadikoylu_hasan haklısın hakediş tarafı insanı cidden yıpratıyor ama normal konut kredisiyle kıyaslayınca bakanlık desteği sayesinde maliyet yine de çok daha makul kalıyor. Biz apartman olarak Ziraat ile Vakıfbank arasında çok gidip gelmiştik.

Bize Ziraat'in evrak ve şantiye kontrol aşaması Vakıfbank'a göre bir tık daha katı ve ağır işliyor gibi geldi. Özel bankaların kentsel dönüşüm paketlerine ise hiç girmedik zaten; devlet faiz sübvansiyonu kamu tarafında çok daha avantajlı hissettiriyor, özelde masraflar hemen katlanabiliyor.

Yine de tek bir bankaya takılı kalmayın derim, her iki kamu bankasından da güncel şartları alıp öyle karar vermekte fayda var çünkü şubeden şubeye bile dosya takip hızı değişebiliyor.

Selamlar herkese. Bizim binada da aylardır güçlendirme mi yıkım mı kavgası var. Ziraat güçlendirme kredisi başvurularında eksper raporunu çok bekletiyor mu?

@Semih34 şantiye kontrolü demişsin ya, her hakedişte banka ekstra kontrol ücreti veya dosya masrafı kesti mi sizden? Bir de aranızda kiracı olup kentsel dönüşümle konut edindirme kredisi çeken oldu mu? Onay süreci çok mu uzuyor?