Konut fiyatlarının ve kredi faizlerinin seyri nedeniyle tek bir gelire dayalı konut kredisi onayı almak zorlaşabiliyor. Bu noktada Ziraat Bankası'nın sunduğu Ortak Konut Kredisi, birden fazla kişinin düzenli gelirlerini birleştirerek tek bir taşınmaz için kredi kullanabilmesine imkan tanıyor. Özellikle hanehalkı veya akrabalar arasında ev sahibi olmayı planlayanlar için bu ürünün mevzuattaki yeri, BDDK kriterleri ve getirdiği mali yükümlülükler dikkatle incelenmelidir.
Ortak Konut Kredisi Nasıl Çalışır?
Ziraat Bankası kurallarına göre bu kredi türünde en az 2, en fazla 5 kişi bir araya gelerek kredi başvurusunda bulunabilir. Kredi çeken tüm taraflar satın alınacak taşınmaza belirlenen paylar oranında ortak malik (hissedar) olurlar. Başvuruda bulunan her bir bireyin düzenli geliri, Findeks kredi notu ve mevcut borçluluk durumu banka tarafından ayrı ayrı değerlendirilir. Kredinin geri ödemesinde tüm ortaklar bankaya karşı müteselsil borçlu statüsündedir; yani borcun tamamından her bir hissedar eşit derecede sorumludur.
BDDK Kredi Değer Oranı (LTV) ve İkinci Konut Sınırlaması
Ortak konut kredisi kullanımında BDDK düzenlemeleri bireysel başvurularda olduğu gibi geçerlidir. Dikkat edilmesi gereken temel kurallar şunlardır:
- İlk Ev Kriteri: Başvuru sahiplerinden herhangi birinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının üzerine kayıtlı bir konut bulunması durumunda azami kredi tutarı yüzde 75 oranında daraltılmaktadır. Ortaklardan birinin dahi üzerine kayıtlı ev bulunması kredi limitinin düşmesine yol açabilir.
- Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Satın alınacak konutun A, B veya standart enerji sınıfında olmasına göre ekspertiz değerine oranla kullandırılabilecek kredi tutarı (LTV) farklılık göstermektedir.
- Vade Sınırları: Konut kredilerinde BDDK mevzuatı gereği azami vade 120 ay (10 yıl) ile sınırlandırılmıştır.
Başvuru Belgeleri ve Zorunlu Masraf Kalemleri
Başvuru sırasında her bir ortağın kimlik belgesi, gelir durumunu gösterir resmi evrak (bordro, vergi levhası veya e-Devlet barkodlu SGK dökümü) ve satın alınacak gayrimenkule ait güncel tapu fotokopisi talep edilir. Kredilendirme sürecinde doğacak standart masraflar ise şu şekildedir:
- Kredi Tahsis Ücreti: Yasal tavan gereği kredi tutarının binde 5'i (%0,5) olarak peşin tahsil edilir.
- Ekspertiz Ücreti: SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından belirlenen tarife üzerinden yansıtılır.
- İpotek Tesis Ücreti: Tapu müdürlükleri ve banka işlem masraflarını kapsar.
- Sigorta Giderleri: DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) zorunlu olup, Konut ve Hayat Sigortası ürünleri ortakların tercihine veya bankanın paket şartlarına göre poliçelendirilir.
Varsayımsal Ödeme ve Başvuru Senaryosu
Örnek bir senaryoda, ekspertiz değeri 3.000.000 TL olan ve ilk ev kapsamında değerlendirilen A sınıfı bir daire için 2 ortak birlikte 1.500.000 TL tutarında 120 ay vadeli kredi kullanmak istediğinde, her iki ortağın aylık taksit ödemesini karşılayabilecek belgelenebilir net gelir toplamına sahip olması gerekir. Banka taksit tutarının ortakların toplam net hanehalkı gelirinin genellikle yüzde 50'sini aşmamasını şart koşar.
Not: Ortak konut kredisinde borç bittiğinde tapudaki ipoteğin fekki için tüm ortakların onayı gerekebilir. Ayrıca ileride ortaklardan birinin hissesini devretmek istemesi durumunda diğer ortakların ön alım (şufa) hakkı ve banka muvafakati devreye girer.
Ailenizle veya bir yakınınızla ortak konut kredisi başvurusu yapmayı planlıyor musunuz? Gelir hesaplamasında veya tapu hisse paylaşımında aklınıza takılan soruları aşağıda paylaşabilirsiniz.